一線城市樓市調查:深圳樓市山雨欲來中介看空
Getty圖片 制圖/王力
【編者按】 在二三線城市"救市"聲音此起彼伏之際，一線城市面臨的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急於推盤出貨的開發商、深圳焦慮不已的賣房業主，這些跡象折射出樓市悲觀的預期，在初夏時節帶著一分燥熱和不安。一線城市作為我國房地產市場的戰略要地，對於引導市場各類主體的預期有著不可替代的標志性意義，這座表面上最堅固的堡壘是否真如人們認為的那樣牢不可破？日前本報派出多路記者深入采訪京滬廣深樓市最新動向，期望為廣大讀者心中評判房地產走向的天平增加一枚有分量、有價值的砝碼。
□本報記者 張昊
部分三四線城市樓市風險暴露已不是新聞，而被業內人士視為避風港的一線城市，或許也難獨善其身。作為一線城市的深圳，近期樓市下行跡象更加明顯。多個在售樓盤降價促銷，二手房市場的看空情緒蔓延。與此同時，急於將手中房產賣出的公務員、需要賣掉房子為實業輸血的企業主，成為瞭深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機構表示："降價通道終將開啟。"
今年4月，深圳將納入首批不動產登記試點的市場傳聞引起廣泛關註。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數量顯著增多。有地產中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分佈區域的二手房，官員身份業主拋出房源占到瞭相當一部分。"這些項目的地段較好、總價較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業主讓利也很難出手。"
深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業主。深圳民營經濟發達，一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業主主要的投資渠道。"近期實體經濟不景氣，不排除有一些企業主為瞭緩解實業的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。"深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹。
在二手房市場風聲鶴唳的同時，新房市場也不平靜。
與多數城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密佈的深圳龍崗區，近期有兩個樓盤降價促銷引發瞭廣泛關註。在深圳開發商看來，樓盤降價已經不是一件難以啟齒的事情。
如果說識時務的剛需產品開發商已通過及時調整價格應對市場，那麼豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。
在持續的市場低迷影響下，一貫是"看多"一派的中介機構也開始轉入悲觀，甚至是全面看空。對於部分地產人士期望的深圳限購松綁，中原地產認為幾乎沒有可能。"二三線'救市'，和深圳有什麼關系？"限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也隻是旁觀一場，逐漸累計的庫存回過頭來隻能自我消化。
5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。"如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數量還會受到影響。如果天氣好些，房子會不會更好賣一些呢？"深圳某樓盤的工作人員小江說。
三類業主急拋售 市場供應放量
深圳的公務員圈子中流傳著這樣一個故事：去年紀檢機構在清查一位落馬官員的財產時，發現有一套住房在購買時享受瞭一筆額外折扣，此事為這位落馬官員增加瞭一條受賄的罪名。故事還沒有結束，就在紀檢部門發現這筆額外折扣的同時，他們還發現另一位官員也享受瞭同樣力度的超額折扣，最終這位官員也應聲落馬。
"我聽說，最近紀檢部門在審查各個開發商的成交記錄，以此獲得發現官員受賄的線索。而幾年前部分高端項目為一些官員提供可觀的折扣在行業內還是比較常見的，現在這些官員都比較緊張。"深圳一位地產人士對中國證券報記者表示。
今年4月，深圳將納入首批不動產登記試點的市場傳聞引起廣泛關註。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數量顯著增多。有地產中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分佈區域的二手房，官員身份業主拋出房源占到瞭相當一部分。"這些項目的地段較好、總價較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業主讓利也很難出手。"
深圳另一個在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業主。深圳民營經濟發達，一批企業主在這個市場經濟最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業主主要的投資渠道。"近期實體經濟不景氣，不排除有一些企業主為瞭緩解實業的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。"深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹。
深圳的二手房市場甚至出現瞭業主拋售自住住宅轉而租房的極端案例。在位於深圳前海附近的一個小區，部分業主拋售自住的房子。一位拋售的業主介紹，這套住宅是他在2008年市場調整時以每平方米8000元的價格買入的，當時前一位業主"割肉"售出。隨著深圳前海深港現代服務業合作區規劃不斷推進，附近住宅的均價上漲至接近每平方米4萬元。"我覺得這裡的房價已經透支瞭。這筆投資也算是獲利可觀，就像李嘉誠說的，我不賺最後一個銅板。"業內人士認為，這部分業主可能徹底看空樓市，打算將有限的資金轉投其他渠道。
新盤開始降價 豪宅去化艱難
在二手房市場風聲鶴唳的同時，新房市場也不平靜。
與多數城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項目開始顯露的。在新樓盤密佈的深圳龍崗區，近期有兩個樓盤降價促銷引發瞭廣泛關註。在深圳開發商看來，樓盤降價已經不是一件難以啟齒的事情。
這兩個降價的樓盤分別是中駿四季陽光和萬科廣場。其中，中駿四季陽光作為新盤的開盤價比周邊低瞭10%，開發商的這一做法被深圳業內評價為"識時務"。及時降價也為開發商帶來瞭有效去化，據稱開盤銷售順利。而標桿房企萬科的萬科廣場也加入瞭降價的隊列。五一期間推出的促銷活動最多可享近30萬元的優惠。深圳是萬科的大本營，在深圳的房地產圈中，萬科的形象是"反應迅速"。
如果說識時務的剛需產品開發商已通過及時調整價格應對市場，那麼豪宅項目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項目深業上城上個月高調舉行瞭新聞發佈會，宣佈項目銷售順利。發佈會上，項目負責人表示："為瞭調整戶型熱銷程度、保證客戶購買信心，我們對公寓價格調高4次，優惠折扣累計減少3次，不同戶型價格漲幅在5%-15%，依然受到購房者追捧。"然而，5月27日克爾瑞公佈的一項銷售數據說明，深業上城開發商的預期明顯過於樂觀。克爾瑞的數據顯示，深業上城總批售套數為639套，截至今年5月中旬剩餘套數為523套。今年前4個月，這一豪宅項目僅成交瞭18套。
對於深業上城這樣未來將配建大規模高端商業地產的項目而言，前期住宅的銷售情況至關重要，因為這關系到開發商能不能回攏足夠的資金以推進後續項目建設。如果前期住宅銷售不暢，耗資巨大的商業地產將為開發商帶來極大的資金壓力，甚至會拖延整個項目的工期，進一步影響住宅的銷售。
"深圳豪宅近期遇到銷售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量，購買者即使實力雄厚也要考慮到現金流，因此多數豪宅購買者都要申請銀行貸款。本來深業上城轉為商務公寓之後，購房者已經不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴重影響瞭豪宅的銷售。"深圳一位地產人士表示。
中介全面看空 "多蓋棉被過冬"
在持續的市場低迷影響下，一貫是"看多"一派的中介機構也開始轉入悲觀，甚至是全面看空。
"對於房企來說，與其預測春天何時到來，不如多蓋幾層棉被應對寒冷的冬天。"總部位於深圳的房地產服務類上市公司世聯行在其最新的研報中這樣寫道。世聯行統計瞭今年前四個月代表性房企完成全年銷售任務的進度，其中合生創展僅完成9%，雅居樂僅完成瞭17.7%。世聯行認為，今年前4個月房企的目標完成率普遍較低，出於完成業績的需要，房企或將降價沖刺業績。
深圳中原地產的觀點更為明確，其認為深圳樓市的降價通道終要開啟。深圳中原地產表示，在二手房方面，隨著交易難度提高，小業主已經在逐漸加大讓價的力度。在新房市場，如果說4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經是明確啟動降價，以便快速出貨，安全回收資金。
對於部分地產人士期望的深圳限購松綁，中原地產認為幾乎沒有可能。"二三線'救市'，和深圳有什麼關系？"限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應對措施必然不同。其他城市松綁，深圳也隻是旁觀一場，逐漸累計的庫存回過頭來隻能自我消化。
深圳中原地產二級市場總經理玉傢雄介紹，目前二手房買傢上客率已經明顯下降，而賣傢上門數量穩中有升。"我們的業務員已經感受到瞭業績壓力，因此在路邊推銷房源的情況開始增多。"
深圳樓盤的艱難時刻或許才剛剛開始。深圳中原地產統計，今年前5個月的成交量僅相當於去年的一季度，這相當於有一個月沒有成交。即將面臨的半年度業績報表才是真正的難關，降價跑量可能是深圳開發商的最後一根救命稻草。
5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。"如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數量還會受到影響。如果天氣好些，房子會不會更好賣一些呢？"深圳某樓盤的工作人員小江說。
上海新房市場
現降價苗頭
□本報記者 萬晶
近期，上海部分樓盤開始悄悄下調價格。連續數月銷售低迷，加之大量新盤密集上市，開發商較為焦慮。業內人士認為，上海樓市下行趨勢明顯，預計銷售低迷態勢將持續。上市房企面臨半年報業績壓力，預計房價會繼續松動，降價樓盤由郊區擴散至市區。
郊區樓盤發力促銷
日前，萬科在上海的樓盤悄悄加入降價行列。位於浦東新區北蔡板塊的萬科海上傳奇項目對即將加推的房源，對外報價從3月底約41000元/平方米降至約37000元/平方米，每平方米直降近4000元。銷售人員介紹，此次推出27套新房源為105平方米的三居戶型，均價為37000元/平方米，包括4000元/平方米的精裝修，還有存5萬元抵8萬元的活動。
對於萬科海上傳奇為何突然降價，有業內人士表示，之前對外報價41000元/平方米有些虛高，遠超同地段的二手次新房，缺乏吸引力。萬科上海公司要求該項目要沖刺2億元的銷售指標，在低迷的市場環境下，如果按照之前的報價銷售，銷售壓力非常大。
萬科的舉動通常被視為房地產業風向標。除瞭萬科，金地集團在上海的項目也開始降價。金地集團位於上海松江的豪宅項目--金地佘山天境，該項目之前銷售均價在40000元/平方米左右，日前推出部分特價房源，八折銷售。這些特價房源包括230平方米的三居和270平方米的四居，單價在31000元/平方米左右。金地佘山天境開盤至今已有兩年半時間，但銷售緩慢，去化率尚不足四成，存在較大的庫存壓力。
佳兆業開發的上海嘉定區佳兆業1號項目，價格也出現微調，該項目5月17日推出100多套新房源，均價約為21500元/平方米，與3月的23500元/平方米相比，下調瞭約2000元/平方米。5月中旬，融創綠城的綠城盛世濱江推出5萬元/平方米起的特價房源，較前期價格出現20%的下調。
業內人士表示，目前上海降價的樓盤還隻是停留在零星打折的層面，且多數是郊區或是之前定價虛高的樓盤，主流產品的價格停止上漲，並沒有出現大幅降價。但若銷售持續低迷，打折降價等情況將會繼續擴散。數據顯示，在5月前21天，上海新房市場成交量僅有36.7萬平方米，環比下降25.56%，同比下降34.86%。與高峰時100萬平方米/月的成交量相比，今年5月前21天的成交量未及月平均水平的三成。
6月或成降價窗口
二手房市場也陷入低迷。受新房銷售低迷影響，上海的二手住宅價格指數今年首次出現滯漲。21世紀房地產研究數據顯示，上海二手房市場5月以來成交低迷，之前一些熱門郊區板塊的二手房價格出現較大幅度下行，例如自貿區外高橋(27.49, -0.85, -3.00%)板塊、唐鎮板塊。上海二手房價格雖然出現滯漲，但市區內環價格依舊比較堅挺，從數據上看掛牌價格並未有太大變化，更多是成交時的議價變化。
21世紀不動產上海區域市場研究部賀兆順表示，二手房最近賣不動，部分去年漲幅過快的區域價格下調較大。整體來說房價平穩，部分急售的房東願意降價都是個案，但還沒有蔓延。在一些市中心配套比較成熟地區，房東議價空間幅度不是很大。不過，郊區板塊如松江、閔行的部分區域價格出現瞭5%左右的下調。
在低迷市況下，開發商急於推盤跑量。上海新房市場正在迎來一波供應高峰，越來越多的企業希望盡快出貨，爭奪購房者，以應對尚不明朗的下半年。僅5月24日、25日兩天，上海就有14個項目開盤或加推。其中，綠地集團有4個項目周末集中出貨，分別為綠地海域蘇河源、綠地·薔薇四季、綠地海域觀園以及綠地新瑅香公館。這4個項目主要針對剛需人群，采用不同程度的促銷手段。
"如果5、6月份的銷售情況不佳，一些項目折扣的力度會加大。"業內人士表示，雖然之前開發商的降價意願不強，多數仍在觀望，但這會隨著業績壓力增大而發生變化。尤其是一些上市房企上半年銷售不佳，正面臨半年報的壓力，6月或出現集中降價窗口。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，房企能否降價到位，不僅是激活當前樓市成交量的關鍵，也是緩解房企庫存壓力的關鍵。為盡快回籠資金，預計下半年會有更多房企以價換量。二手房市場將會與新房市場呈現一定的聯動效應。
成交低迷 庫存積壓
北京樓市短期難有改善
□本報記者 姚軒傑
北京樓市仍處於調整期。據中原地產統計，截至5月25日，北京住宅庫存達到7.5萬套，創去年1月份以來新高。鏈傢地產[微博]數據顯示，北京二手住宅周成交量已連續兩個月處於8000套以下水平，市場低迷。業內人士認為，盡管不會出現房價大幅下跌的局面，但北京樓市下半年難有明顯改善，全年或維持相對低迷的狀態。
下月新盤料紮堆入市
今年以來，北京住宅庫存不斷上升，房企銷售壓力增加。中原地產市場研究部統計，截至5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現房住宅庫存34296套，合計達到75067套。
一邊是不斷上升的庫存，一邊是市場觀望情緒蔓延。為加快消化庫存，4月以來，房企明顯加大瞭促銷力度，繼推出特價房後，"零首付"、"一成首付"等分期首付再現京城，甚彰化快速借錢方法信貸年息至有項目選擇在凌晨開盤，以期實現差異化競爭。
5月25日凌晨，京投銀泰·公園悅府一期在文津國際酒店開盤，房源一共有452套，吸引瞭千餘名購房者參與搖號認購。當天該項目去化達到七成左右。在價格方面，該項目每平方米29400元的均價與周邊二手房價格相當。業內人士認為，這種促銷手段無疑是為瞭爭奪更多有效客源，開發商"落袋為安"的訴求不言而喻。
此外，房企推盤速度也在不斷加快。5月，北京入市新盤達到19個，合計供應住宅套數為7980套。今年以來，北京入市項目累計達到90個，入市房源合計高達28544套。
中原地產研究部統計數據顯示，預期在6月上市的項目達到35個，依然維持高位，住宅供應量將再次明顯上漲。"6月作為上半年最後一個月，很多企業都會在本月增加開盤量，包括金隅兩個自住房項目也有可能在6月上市。"北京中原地產分析師張大偉說。
一位上市房企的高管向中國證券報記者透露，中期業績考核即將來臨，但今年的市場情況遜於去年，不少房企的中期銷售目標難以完成，因此6月降價跑量的企業會更多。
二手房價格下跌明顯
相比新房市場，北京二手房市場更是"慘不忍睹"。今年以來，北京二手房市場已連續5個月量價齊跌。根據鏈傢地產市場研究部統計，5月北京二手房成交量共計6355套，環比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明顯低於去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市場進入較為低迷的階段。
二手房價格下跌也較明顯。根據鏈傢地產市場研究部統計，5月北京市二手住宅成交價格為27332元/平方米，這與4月底的均價30728元/平方米相比下跌瞭11.05%。
鏈傢地產分析師張旭認為，目前市場呈現出兩個明顯特征：一是剛需和改善型需求集中的近郊區域，如通州、大興、房山、昌平四大郊區成交量下降明顯；二是城區以及大戶型均價降幅和議價空間增大。
北京樓市基本以剛需首套和普通改善性需求為主。在市場下行態勢下，這些購房群體對價格敏感度較高，易進入深度觀望，且對市場整體影響較大。對業主而言，特別是換房以及套現的業主來說，短期完成交易的難度明顯上漲。北京樓市調控政策尚無放松的可能，市場有可能逐漸進入下行周期。
不過，張旭表示，市場在進入周期波動的同時，也會通過自身價格機制進行調整，潛在數量龐大的剛性需求會適時入市。因此，從長期看，北京二手住宅市場不會有大幅"滑坡"的風險。
房貸信用貸款信用貸款房貸年息 廣州萬科樓盤直降三成
□本報記者 黎宇文
廣州開發商以價換量的趨勢似乎已經難以阻擋。5月24日，位於廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房，銷售均價約為15000至16800元/平方米。而根據房博士數據統計顯示，萬科歐泊最近一個月的網簽均價為21092元/平方米，此次售價較前期降幅接近30%。
年初，同樣位於廣州番禺區的敏捷華美國際，售價從2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期該樓盤價格又有下降趨勢。時代地產也在2月推出瞭旗下廣州時代外灘、時代南灣、時代花生II等六個樓盤全線8.8折的優惠。保利地產旗下個別樓盤則推出一成首付的優惠活動。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前大幅降價的樓盤還隻是個別現象，大部分樓盤仍采取一口價、節日促銷等方式來推盤。不過，一旦這種方式不能支持成交量上升，開發商就會采取降價方式，降價幅度可能在10%至15%之間。
26日廣州市國土房管局公佈瞭4月新房市場運行情況，新建商品住宅網上簽約均價達15443元/平方米，環比今年3月略漲1.5%，再度刷新歷史新高。不過，實際上越秀、荔灣、海珠、白雲、番禺、南沙和蘿崗等多個區域的新房價格環比均出現下降。業內人士分析，成交均價的上漲主要是由於廣州樓盤限價有所松綁、高端樓盤成交多導致均價出現結構性上漲。
數據顯示，3月首度攀上2萬元/平方米關口的廣州十區新房價格，4月下降瞭1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六區新房均價也下降瞭680元/平方米，降幅2.4%，為28182元/平方米。
"目前大部分開發商還處在觀望狀態，看政策是否會松綁，看商業銀行的貸款是否會放松，如果這兩個條件都兌現，那麼成交量有望回升。"黎文江表示。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08022751300.shtml
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