三四線城市困境依舊舟山房企掙紮於資金泥沼
??舟山房地產仍處於螺旋式下滑通道。自2013年開始，舟山三林房產、中恒置業相繼進入破產重整階段。目前，當地最大房企舟山邦泰置業有限公司(簡稱邦泰置業)也傳出資金困難的消息。
信貸融資公司怎麼貸款比較會過件
??舟山房地產仍處於螺旋式下滑通道。
??“現實比你看到的更為殘酷，”一位曾在舟山做過房地產項目的業內人士在電話那頭感嘆，“有的樓盤房子表面上看都已經蓋好瞭，但裡面還沒有通水通電，業主根本無法住進去，跟爛尾樓沒有區別。”
??自2013年開始，舟山三林房產、中恒置業相繼進入破產重整階段。目前，當地最大房企舟山邦泰置業有限公司(簡稱邦泰置業)也傳出資金困難的消息。
??舟山樓市的背後，是三、四線城市房地產過剩，行業正在加速分化整合。
??瘋狂的信托杠桿
??邦泰置業旗下位於舟山臨城新區中心位置的中央禦城項目，春節前推出每平方米降價2000-3000元的促銷活動之後，目前銷售中心十分安靜。據銷售人員反映，項目有300套左右房子抵押給銀行，還沒有解封，要到6月份才能開始銷售。項目工地則處於半停工狀態。
??邦泰置業起步於舟山，自1998年至今，先後開發瞭浙江舟山的新城花園、新城時代、東海豪庭、邦泰城、上海劍橋府邸等項目。
??舟山大部分房企都采用信托融資杠桿來幫助資金流轉，邦泰置業亦不例外。21世紀經濟報道記者翻閱資料發現，這傢在2013年公司資產達到20多億元的房企，幾乎每一個項目都發行瞭信托產品。據不完全統計，自2007年以來，邦泰置業陸續發行瞭“聯信邦泰城信托”，“浙金信托·匯業13號邦泰置業中央禦城項目貸款集合資金信托計劃”一、二期，“浙金信托·匯業15號安泰置業股權投資項目集合資金信托計劃”，“邦泰大廈及鳳凰城2期信托貸款集合資金信托計劃”，“長城新盛·邦泰外灘一號特定資產收益權集合資金信托計劃”，“邦泰外灘1號特定資產收益權信托”，“泰新穩盈-劍橋府邸南區安置房資管計劃”等至少8個信托，募資總額超過13億元。信托總額占據公司總資產的一半，加上銀行抵押貸款等，導致邦泰置業的負債率迅速攀升。
??從多個信托產品可見，邦泰置業還不斷利用子公司的重組來進行債務重組。例如上述《長城信托·邦泰外灘一號集合資金信托計劃》，就是用於“邦泰置業關聯公司債務重組及外灘一號項目後續工程建設及裝修”。
??一名業內人士分析認為，邦泰置業通過旗下銀行房屋信用貸款利率多少怎麼貸款比較會過件多傢子公司，包括安舟置業、安泰置業、宏泰置業、恒富置業等通過股權或項目相互進行擔保、抵押，形成瞭一張密集的錯綜復雜的融資網，隻要其中一環出現問題，將會涉及整個集團。
??例如“浙金信托·匯業15號安泰置業股權投資項目集合資金信托計劃”，是用以支付土地款。信托計劃發行3.6億元，其中3.26億元用於安泰置業2013年花瞭4.3億元購買的臨城LKa-2-2 地塊。這份信托到期時間為今年6月份。
??由於樓市成交不暢，房企信托無法按時兌付的案例時有出現。此前的2月17日，長城新盛信托公司官網發佈公告，因融資方自身經營等原因，長城信托運作的“長城新盛·財富3號寧波新金和股權收益權投資集合資金信托計劃一期”(以下簡稱“長城新金和一期”)的484萬元股權收益權回購款，無法及時全部支付。
??半價促銷
??邦泰置業面前，還有一份即將在今年5月份到期的《長城信托·邦泰外灘一號集合資金信托計劃》。這份信托計劃發行規模為2.68億元，投資起點100萬元起，預期年收益率可達10.5%。其中有1億元為一年期，1.68億元為2年期。這份於2014年5月發行的信托，將在今年5月份到達一個剛性兌付周期。
??長城信托相關人士透露，邦泰旗下各項信托信息披露沒有任何異常，盡管如此，投資者還是嗅到瞭危險的味道。今年1月份，外灘一號花園項目便開始將尾貨降價促銷，從去年的1.5萬多元/平方米直接降至8000多元/平方米，近乎腰斬。“但必須要一次性付款才能給到這個價格，按揭的話就要1.2萬元/平方米左右”，銷售中心工作人員對前來咨詢的買傢說。
??邦泰降價早有端倪。去年10月份開始，位於臨城新區南海中學南側的劍橋府邸就開始陸續有特價房推出，從原來的1萬元/平方米左右降至8000元/平方米左右。從舟山透明售房網可見，邦泰置業旗下外灘一號花園尚有64套房源處於抵押狀態，即便能在短期內賣完，這64套貨值超過1000萬元，仍然難以覆蓋信托計劃的本息兌付。
??邦泰位於臨城新區的多個項目沒有看到動工跡象。在劍橋府邸南面，邦泰於2013年拿的“地王”，圍墻上的廣告語寫著“南海中學旁邦泰府邸”，圍墻裡面的工地靜悄悄；位於臨城新區中心的中央禦城二期，也看不到施工常有的熱鬧情景。
??在邦泰之前，舟山已有三林房產、中恒置業進入破產重組。日前，舟山市中級人民法院已經展開瞭對中恒置業的破產清算，並與債權人召開兩次大會商討清算方案。
??從峰值跌落
??據舟山透明售房網信息顯示，2015年以來，舟山臨城新區商品房銷售逐月下降，一月份銷售237套，二月份銷售151套，3月份至今僅售出82套。
??21世紀經濟報道記者走訪舟山臨城新區發現，最近三年舟山新房價格持續陰跌，有的購房者3年前購買的新房，平均每套虧損20萬元左右。一手銷情不好倒逼二手房降價，有些二手房從去年的峰值以來，單價降瞭2000元/平方米，有的房源掛牌價直降20萬。
??舟山臨城新區是舟山市政府所在地，該區的房地產投資在2013年下半年至2014年上半年到達峰值。邦泰置業多次大手筆獲取臨城新區宅地，且大部分是高位入市。
??2013年5月27日，邦泰旗下舟山恒富置業有限公司以8.3億元競得舟山中心西側LKa-3-1宅地，折合樓面價6562元/平方米，溢價率達48.2%，趕超其於2011年10月以6016元/平方米樓板價競得的臨城LKa-2-1宅地價格；2013年9月，邦泰置業旗下舟山宏泰置業有限公司以4.3億元拿下舟山市臨城新區LKa-2-2 地塊。此外，知名房企如綠城、三盛宏業、廣宇地產也相繼進駐該區域。
??上海農工商房地產在2014年初以10.52億拿下臨城LKa-3-23地塊(舟山中學東側)，樓板價5110元/平方米，與邦泰此前所拿的地塊相比，地價已經開始回落。
??除瞭信托龐大的兌付壓力之外，項目的銷售情況將直接決定邦泰的資金鏈情況。“如果銷售不力，此前靠信托支付的地價款將面臨問題。”一名接近邦泰置業的人士表示。
??近兩年，大型房企並不看好三四線城市。綠地集團早於2012年開始就將戰線從三四線城市撤離。富力地產(2777.HK)董事長李思廉在2014年報發佈會上直言，目前房地產供過於求的情況主要集中在三四線城市，如有十分合適的土地收購項目，富力也隻限於考慮北京和廣州等一線城市。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/08175984115281956761392.shtml
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